Deduções fiscais federais e créditos para aquisição de casa própria estão normalmente disponíveis para co-proprietários de todos os tipos, mas as coisas podem ficar complicadas quando vários proprietários estão envolvidos. Use estas dicas para esclarecer as complicações fiscais associadas à propriedade conjunta e garantir que você tenha acesso total aos seus incentivos fiscais.
Conheça seu status de propriedade
Um imóvel de propriedade de mais de uma pessoa pode se enquadrar em uma das três condições de propriedade diferentes, dependendo da situação e do relacionamento dos proprietários entre si. O status de propriedade determina parcialmente como os proprietários pagam os impostos sobre a propriedade e reivindicam deduções e créditos do proprietário, por isso é importante saber qual tipo se aplica à sua casa.
- Arrendamento conjunto:Os proprietários têm direitos iguais à posse da propriedade e são considerados proprietários de partes iguais (portanto, se houver dois proprietários, cada um é considerado proprietário de 50% da casa). O arrendamento conjunto inclui o direito de sobrevivência, o que significa que se um proprietário falecer, a sua parte irá automaticamente para o(s) proprietário(s) sobrevivente(s). Isso torna a locação conjunta um dispositivo útil para evitar inventários.
- Locação em comum: Os proprietários têm o direito de dividir suas partes da propriedade como quiserem e podem vender ou legar sua participação sem o consentimento dos outros proprietários. Eles podem usar um acordo de locação comum para dividir a propriedade entre eles em partes desiguais. A propriedade conjunta por proprietários que não são casados é padronizada para esse tipo, a menos que os proprietários escolham especificamente outra opção.
- Locação pela totalidade: Esta propriedade está disponível apenas para casais casados. Como a lei considera os casais uma entidade única, uma casa com esse tipo de propriedade é considerada propriedade de uma única pessoa.
Normalmente, você pode encontrar o seu tipo de propriedade na escritura da propriedade ou na documentação da hipoteca. Se nenhum dos documentos especificar o tipo de propriedade, o IRS geralmente presumirá que você é o proprietário da casa como inquilino em comum.
Como inquilinos em comum, os proprietários podem reivindicar diferentes proporções de várias deduções e créditos, em vez de dividi-los igualmente. Por exemplo, dois co-proprietários com um acordo de arrendamento conjunto teriam, por defeito, de dividir a dedução dos juros da hipoteca da casa 50/50, mas se os mesmos dois proprietários tiverem um arrendamento em comum, podem dividir a dedução 50/50, 75/25, ou até 100/0 se quiserem.
Arquivar em conjunto se for casado com um co-proprietário
Se você for casado com o outro coproprietário da casa, poderá evitar complicações fiscais apresentando uma declaração conjunta com seu cônjuge. Como o status de “declaração conjunta de casado” reúne todas as receitas e despesas do casal em uma declaração de imposto de renda, você pode simplesmente colocar o valor total de quaisquer créditos ou deduções nessa declaração. Isso evita que você precise descobrir quem pagou o quê.
Isenções fiscais de propriedade comunitária divididas 50/50
Se os proprietários da casa forem casados, mas apresentarem o pedido separadamente, eles precisam ter um cuidado especial se morarem em um estado de propriedade comunitária. Os estados de propriedade comunitária são Arizona, Califórnia, Idaho, Louisiana, Nevada, Novo México, Texas, Washington e Wisconsin.
Os cônjuges nesses estados devem dividir suas receitas e despesas conjugais 50/50, e o IRS honra esta lei. Assim, num estado de propriedade comunitária, mesmo que um dos cônjuges pague 100% das despesas relacionadas com a casa e apresente declarações fiscais separadas, cada um deve reclamar 50% das deduções e créditos relevantes. Claro, você pode evitar esse problema arquivando em conjunto de acordo com a dica acima.
Inclua uma declaração para deduções de juros hipotecários
Se várias pessoas possuem uma casa em conjunto, normalmente elas podem deduzir os juros da hipoteca com base em sua participação na propriedade da casa. Por exemplo, alguém que possui 50% da casa pode legalmente reivindicar 50% dos juros da hipoteca como dedução. No entanto, o formulário 1098 que os credores hipotecários enviam aos mutuários e ao IRS pode não listar todos os proprietários e certamente não especificará as suas percentagens de propriedade. Na verdade, os credores geralmente enviam o formulário 1098 apenas para a primeira pessoa listada nos documentos da hipoteca e incluem apenas o número do seguro social dessa pessoa. Nessa situação, o IRS presumirá que o proprietário listado é o único elegível para deduzir os juros.
Para dividir a dedução dos juros da hipoteca entre os co-proprietários, você precisará incluir uma declaração das deduções dos juros da hipoteca em sua declaração fiscal.
- O proprietário cujo nome está no formulário 1098 reivindica sua parte dos juros da hipoteca no Anexo A, linha 10 (juros de hipotecas residenciais e pontos informados a você no Formulário 1098).
- Os outros proprietários reivindicam suas parcelas dos juros da hipoteca no Anexo A, linha 11 (Juros de hipotecas residenciais não informados a você no Formulário 1098). Eles precisarão anexar uma declaração com o nome do proprietário listado no formulário 1098, seu número de seguro social e seu endereço para correspondência. Pode ser mais simples fazer uma cópia do formulário 1098 e anexar a cópia à declaração de imposto de renda em vez de redigir uma declaração separada.
- Os proprietários devem dividir os pagamentos de juros da hipoteca reivindicados de forma que totalizem 100% do valor listado no formulário 1098.
Os impostos imobiliários e (se aplicável) os prêmios de seguro hipotecário pagos no ano também normalmente aparecem no formulário 1098. No entanto, o IRS não é tão exigente quanto à forma como os co-proprietários dividem essas deduções. Contanto que os valores reivindicados para todos os proprietários totalizem o total listado no formulário 1098, os co-proprietários podem simplesmente reivindicar essas deduções no Anexo A e não precisam incluir uma declaração separada.
Dividir o crédito de energia residencial com base na despesa
Os proprietários que fazem certas atualizações de eficiência energética em suas casas podem se qualificar para créditos fiscais. Os co-proprietários podem dividir esses créditos com base em quanto cada proprietário gastou nas atualizações. Por exemplo, se dois coproprietários de uma casa compraram um aquecedor de água quente movido a energia solar e o primeiro proprietário pagou 60% do custo enquanto o segundo proprietário pagou os outros 40%, então o primeiro proprietário poderia reivindicar 60% do crédito relacionado e o restante do crédito iria para o segundo proprietário. Ambos os proprietários precisariam preencher o Formulário 5695 com suas declarações fiscais para reivindicar suas parcelas do crédito.
Cubra todas as dívidas, mesmo que não sejam suas
Se você possui uma casa em conjunto com outra pessoa, você pode ser responsabilizado por qualquer falha no pagamento do valor total de quaisquer dívidas relacionadas a essa casa, mesmo que essa responsabilidade pertença tecnicamente a outro proprietário. Portanto, geralmente é melhor pagar a conta inteira em vez de deixá-la passar, mesmo que não seja legalmente sua responsabilidade. Nessa situação, consulte seu consultor jurídico para ver se você tem algum recurso, como processar seu coproprietário inadimplente pelos fundos.
Entenda a responsabilidade de propriedade conjunta
Se você possui uma casa em conjunto com outro contribuinte, sua responsabilidade depende de seu relacionamento, conforme indicado na hipoteca ou na escritura de propriedade. Você pode ser responsabilizado por qualquer falha no pagamento do valor total dos impostos devidos, mesmo que essa responsabilidade pertença tecnicamente a outro proprietário. Use estas dicas para se proteger contra tal possibilidade, bem como para maximizar quaisquer deduções a que você tem direito.
